永丰娱乐官方网站 违约信号频传 多少房企将被债务大潮吞噬?

2020-01-09 18:49:37

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本报记者 于玉金 特约记者 王序 上海报道

据申万宏源统计,今年房企约有总计近2000亿到期的房企债务。在债务到期大潮到来之际,房企融资规模却出现收缩,考验着开发商的资金安全。而今年以来,已有恒盛地产等多家房企被曝出债务违约。

诸葛找房研究人员认为,随着信托、委托贷款等传统的非标资金渠道减少额扩大,此前流向房地产的各种融资,房地产行业资金收紧态势进一步加剧。而未来一段时间,随着资管新规的落地执行,委托贷款、信托贷款预计会进一步调整,房企的资金形势不容乐观。

  五月融资规模创一年新低

6月13日中弘控股公告称,至公告日,公司及下属公司累计逾期的债务总计达到36.88亿元。“公司正与相关债权人协商妥善解决办法,并在全力筹措偿债资金。”中弘控股在公告中说。

中弘控股只是今年房企债务到期违约中的其中一例。

因资金周转问题,京鹏地产一笔原本应在今年5月底兑付的一笔信托,出现了违约。这笔到期未兑付的信托,是两年前该公司的一笔融资。

2016年5月京鹏地产委托重庆信托发起为期两年3亿元的借款,但此后受市场变化影响,京鹏地产出现销售回款不畅。这笔本应在今年5月底到期兑付的借款,已逾期未兑付。这期间云南房产集团介入,京鹏地产目前为云南房产集团持股51%的子公司,这一事件仍在处理中。

因资金问题,今年包括中弘控股、恒盛地产在内已经有多家房企被曝出债务违约,鲁商置业因资金问题而被交易所问询,此后市场疯传天津房产集团也可能出现到期债务难以及时还款的情况。

业界人士告诉记者,房企债务违约的事件,今年还可能会发生。

“2018年是房企近几年以来少见的资金短缺年,在金融去杠杆的背景下,开发商的资金面临着巨大考验。”中原地产高级研究员卢文曦表示,今年房企将面临着大量债务到期的巨大压力。

今年到期的债务量有多少?据申万宏源统计,今年房地产债务到期量约1949亿元,而三四季度将迎来高峰。而接下来两年房企债务到期的体量也相当惊人,每年的增量约在1000亿元以上。

然而经历了前两年资金供应的高峰期,今年房企的融资出现了大面积收缩。在刚刚过去的5月,房企融资规模创下了一年以来的新低。

据同策研究院对40家典型上市房企的监测数据,今年5月房企共完成融资金额451.17 亿元。这一规模比去年4月769.12 亿元的融资规模减少了41.34%,融资总额创下近一年以来的最低额。

在5月房企融资方式中,债权融资占据了绝对比例。当月债权融资额达450 亿元,占房企融资总量的99.75%,股权融资额仅有1.13亿元,占总融资金额的比重只有0.25%。

受市场走势影响,一些房企正在或拟发行的债券、资产支持计划,开始主动收缩融资规模或终止了发行。

5月底花样年终止了2018年非公开发行住房租赁专项公司债券,该债券原计划发行约50亿元的融资。此外新城31亿绿色公司债、合生创展31亿公司债,以及其他房企也缩减或终止了融资规模。

处于资金收缩期中的房企

有分析人士指出,今年房企缺钱、债务频违约更深层的原因,是房企正与金融机构、地方政府一同经历去杠杆的艰难过程。

楼市被持续看好背景下,开发商此前两年不断加杠杆,金融机构又在过去两年给予了大量资金支持。然而今年市场资金收缩的背景下,过去过度加杠杆或经营不善的企业,在此市场环境下出现了不适应。

“10年来,全国房价涨的也很快。深圳的房价涨了约4.7倍,上海的房价涨了约5.2倍。”知名财经作家吴晓波6月11日在上海表示,房价的快速上扬,吸引了大量房企加大了投资。

一位不愿具名的人士指出,在经济转型过程中,很多地方并没有真正建立适合自己长久发展的产业。出于地方经济增长、财政收购以及化解地方债务等原因,土地出让金以及地产带来的系列效应,使一些地方某种程度上对房地产再次重视起来。

“土地财政带来了一系列效应,很多城市在大规模建开发区或新区。然而随着土地融资、偿债周期到来,如果地方没有供应能力匹配,税收能力跟不上,最终所有的土地融资有可能带来经济周期。”中国外交学院世界政治研究中心主任施展6月11日在上海举行的SOHO中国潘谈会上指出,加杠杆后偿债周期一到,一些地方、房企很容易因偿债能力不足出现问题。

有专家指出,影响房企资金另一个重要背景是,与房地产关联度较高的土地财政正经历去杠杆的过程。而在地方政府、金融机构去杠杆的过程中,房企也是这一过程中的去杠杆的重要成员。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌此前向记者表示,中国楼市往往会经历三年一个小周期。从2015年楼市开始出现上扬行情,前两年楼市的高峰后,今年货币供应较此前有所放缓正经历一个新的调整期。

据诸葛找房研究报告,5月份社会融资规模增量为7608亿元,较4月15605亿元环比大幅度减少51.25%。5月份委托贷款减少1570亿元,同比多减1292亿元,委托贷款连续5个月同比减少;5月份信托贷款减少904亿元,同比多减2716亿元,5月份信托贷款跌幅扩大。由以上社会融资数据可以看出,信托、委托贷款等传统的非标资金渠道减少额扩大,很大一部分是原来流向房地产的各种融资,房地产行业资金收紧态势进一步加剧。

分析人士认为,今年房企面临的债务压力,开发商除了自身要收杠杆、加快资金回笼并加现金流安全管理等方面给予高度重视,另一面不应对市场短期内就出现走好抱有过高的期望,应做好过“苦日子”的准备。

诸葛找房分析师认为,房地产行业所面临的资金趋严的态势并没有发生好转,融资渠道受限加剧、融资额度愈发趋紧,资金成本也会攀升。在未来一段时间,考虑到开发商企业债偿还高峰期到来,销售端受严格限制,资金端的调控影响叠加将对房企资金提出更高要求。